専門家による価格査定

専門家による価格査定には以下の2種類があります。

　不動産鑑定士にお願いする場合は有料となります。鑑定評価評価書（通常10万以上であり、具体の評価額によって報酬料は決まります）、簡易鑑定等があり、かなり緻密で正確ですが、いずれも有料です。
　不動産取引業者に、価格査定をお願いする場合は無料です。普通は仲介業務の流れのなかで価格査定マニュアルに基く、価格査定を行ってます。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれます。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
不動産の鑑定評価に関する法律
不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準の定めるところに従い、不動産の経済価値を判定し、価額で表示することをいう。

宅地建物取引業法
（媒介契約）
第34条の2　宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく次の各号に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

　二　当該宅地又は建物を売買すべき価格又はその評価額

２　宅地建物取引業者は、前項二号の価格又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

坪単価

平米単価を坪単価にするには、0.3025で割ります。
62,000円 ÷ 0.3025 = 204,958円

不動産取引業者は、通常坪単価で会話を行います。相場を調査する場合は坪単価が重要です。

不動産の法務局調査

自分で不動産価格査定を行う場合、まず不動産の法務局調査が必要です。

登記された面積や乙区にある抵当権、地役権などを確認します。地積測量図（無い場合あり）や公図を閲覧し、当該地番が公図上のどこに存在するか、また公図と住宅地図の位置があっているかを確認します。当該地番と道路の間に他人地が含まれていないかなどが重要な確認項目です。

役所などでの調査

不動産の公図上、住宅地図上での位置が確定した後は、その他の調査を行います。

市役所などでの確認事項

市街化区域か市街化調整区域・・・市街化調整区域であれば建築不可となる可能性が高い
用途地域・・・建物用途が規制される
前面道路の種類・・・建築基準法上の道路に該当しなければ建築不可となる可能性が高い
都市計画道路の予定地等に含まれていないか
上水道の有無
下水道の有無
ガスの有無

市街化調整区域にある農地、山林等の調査は一般に専門家でも難しいので要注意です。

公的価格で検討

★地価公示・地価調査価格　　土地総合情報ライブラリー
半年置きで価格が公表されてますが、近くに公表地点があるかどうか調べます。

★固定資産評価額　全国地価マップ
実勢の70％相当が公表されてますが、若干時期が古いのが欠点です。

★相続税価格　財産評価基準書
実勢の80％相当が公表されてます。毎年1/1時点の価格が、夏に公表されており、参考になります。これを参考にする場合は、不動産に付設される路線価を0.8で割り戻し、概算の相場をつかみます。
＜例＞
相続税価格が52,000円の場合
52,000円÷0.8＝65,000円となります。

個別性を考慮する(1)

相続税価格での概算の相場は、長方形の土地（概ね1：2程度）である価格です。長方形の土地と比較することで査定対象の土地の価格を求めます。

間口の距離、奥行きの距離などを相続税評価の補正率表に当てはめ減価計算します。

＜例＞
相続税価格が52,000円の場合の間口7ｍ、奥行30ｍの長方形の土地
建物建築についての法的制限が無い場合

52,000円 ÷ 0.8 ＝ 65,000円

間口狭小補正　▲3％
奥行補正　　　▲2％
奥行長大補正 ▲6％ （7ｍ÷ 30ｍ ≒ 4.2）

65,000円 × 0.97 × 0.98 × 0.94 ≒ 58,000円（約坪19万）

※ 土地の個別性は多岐にわたること
※ 相続税価格の評価時点と査定時点の期間の開きによる時点修正の必要があります。
※ 一応の目安として活用して下さい。

また、正確な土地価格が必要な場合は、不動産鑑定士による評価依頼をするべきです。

＜その他特殊な土地の個別性＞
・道路と土地の間に水路が介在する
・道路と土地の間に高低差がある
・土地の上空に高圧送電線が存在する

個別性を考慮する(2)

＜例＞
相続税価格が52,000円の場合の間口15ｍ、奥行15ｍの三角形の土地
建物建築についての法的制限が無い場合

52,000円÷0.8＝65,000円

かげ地割合　▲21%
三角形地であるため、かげ地割合は50％となります。

65,000円 × 0.79 ≒ 51,000円（約坪15万）

個別性を考慮する(3)

＜例＞
相続税価格が52,000円の場合の間口15ｍ、奥行15ｍの二方路の土地
建物建築についての法的制限が無い場合

二方路線影響加算　＋2%
52,000円 × 1.02 ≒ 53,000円

接道義務

都市計画区域内においては、建基法の規定により、道路に2ｍ以上接しないと建物は建築できません。従って間口が2ｍに満たない土地は要注意です。

セットバック

建基法の制限による次のような場合をセットバックといいます。このような場合に該当するときは、土地の一部が道路にする必要があるため、土地の価格が低下します。

（１）敷地前面道路の幅員が４ｍ未満（いわゆる２項道路）の場合、その中心線から２ｍ（ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に４ｍ）以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分（セットバック部分）として負担する（同法４２条２項）

【２項道路の場合】

（２）壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、２ｍ超の門・へいは壁面線を越えて建築できない（同法４７条）。
（３）道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する（同法５６条１項１号）

建物が建築できない場合は要注意

建物が建築できない場合
・市街化調整区域内にあって建築不可の場合や立替えができない
・建築基準法上の道路に接面していない
・道路と土地の間に他人地が存在する
・生産緑地の指定を受ける
etc

このような場合は、建物が建築できないため駐車場や資材置き場、家庭菜園などにしか利用できない事が多く、土地の価格は大きく低下します。
建物が建築が出来るかどうかの詳細については、管轄の土木事務所や市役所の建築指導課などで確認が出来ます。

既存不適格建築物

建築した時には建築基準法等の法令に適合していたのに、その後の法律等の改正等によって違法状態になってしまった建築物のことです。
そのまま使う分には問題はありませんが、一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないため、建物面積が小さくなったり、建築自体ができなくなることもあります。

違反建築物

違反建築物とは、建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の大規模な増・改築、用途変更等の結果、違法となった建築物のことです。多い例として建ペイ率、容積率のオーバーがあります。

財産評価基準書通達による奥行補正

地区区分	普通住宅地区
4未満	0.90
4以上　6未満	0.92
6 〃 　8 〃	0.95
8 〃 　10 〃	0.97
10 〃 　12 〃	1.00
12 〃 　14 〃
14 〃 　16 〃
16 〃 　20 〃
20 〃 　24 〃
24 〃 　28 〃	0.99
28 〃 　32 〃	0.98
32 〃 　36 〃	0.96
36 〃 　40 〃	0.94
40 〃 　44 〃	0.92
44 〃 　48 〃	0.91
48 〃 　52 〃	0.90
52 〃 　56 〃	0.88
56 〃 　60 〃	0.87
60 〃 　64 〃	0.86
64 〃 　68 〃	0.85
68 〃 　72 〃	0.84
72 〃 　76 〃	0.83
76 〃 　80 〃
80 〃 　84 〃	0.82
84 〃 　88 〃
88 〃 　92 〃	0.81
92 〃 　96 〃
96 〃 100 〃
100 〃	0.80

財産評価基準書通達による間口狭小補正

地区区分	普通住宅地区
4未満	0.90
4以上　6未満	0.94
6 〃 　　8 〃	0.97
8 〃 　　10 〃	1.00
10 〃 　16 〃
16 〃 　22 〃
22 〃 　28 〃
28 〃

財産評価基準書通達による奥行長大補正

地区区分	普通住宅地区
2以上　3未満	0.98
3 〃 　4 〃	0.96
4 〃 　5 〃	0.94
5 〃 　6 〃	0.92
6 〃 　7 〃	0.90
7 〃 　8 〃
8 〃

財産評価基準書通達による不整形地補正

区分	A	B	C
普通住宅地区	500m2未満	500m2以上 750m2未満	750m2以上

かげ地割合	普通住宅地区
	A	B	C
10%以上	0.98	0.99	0.99
15%　〃	0.96	0.98	0.99
20%　〃	0.94	0.97	0.98
25%　〃	0.92	0.95	0.97
30%　〃	0.90	0.93	0.96
35%　〃	0.88	0.91	0.94
40%　〃	0.85	0.88	0.92
45%　〃	0.82	0.85	0.90
50%　〃	0.79	0.82	0.87
55%　〃	0.75	0.78	0.83
60%　〃	0.70	0.73	0.78
65%　〃	0.60	0.65	0.70

財産評価基準書通達によるがけ地補正

がけ地の方位	南	東	西	北
0.10以上	0.96	0.95	0.94	0.93
0.20 〃	0.92	0.91	0.90	0.88
0.30 〃	0.88	0.87	0.86	0.83
0.40 〃	0.85	0.84	0.82	0.78
0.50 〃	0.82	0.81	0.78	0.73
0.60 〃	0.79	0.77	0.74	0.68
0.70 〃	0.76	0.74	0.70	0.63
0.80 〃	0.73	0.70	0.66	0.58
0.90 〃	0.70	0.65	0.60	0.53

財産評価基準書通達による側方路線影響加算

地区区分	加算率
	角地の場合	準角地の場合
普通住宅地区	0.03	0.02

財産評価基準書通達による二方路線影響加算

地区区分	加算率
普通住宅地区	0.02